任志强一直提倡土地私有化及改革户籍制度,他们对楼市的走势的看法却各不相同

2019-10-24 20:20栏目:网站概况
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众所周知,任志强一直以快人快语、敢于直言著称,所以业内素有“大炮”美名。过去20年任志强算是地产商里最具个人魅力的大佬,没有之一。

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“信志强住洋房”的赞誉更加显露了其一大批拥趸对其的信任。事实上,直到今天如果业内与专家、学者唱空楼市,很多坚持看涨的购房者就会搬出任志强的观点,怼得这些专家、学者体无完肤。不过,历史的确证明,任志强在房地产预测方面的确是“神一般的存在”。

任志强 我当然看好现在的房地产市场,还没到拐点。

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潘石屹 不动产统一登记条例出台后,会增加供应量,房价就会下跌。

近日,在滑雪胜地崇礼,任志强和中国城市和小城镇改革发展中心理事长兼首席经济学家李铁又来了一次观点的碰撞,据媒体报道整场活动一直火药味十足,从头到尾两个重量级人物都在就房地产的未来发表不同见解。其中任志强的个人魅力更是得到了淋漓尽致的发挥,奇哥仔细研究了任志强的演讲,觉得有2点非常明确,也释放了清晰的房价走势信号:

王石 2014-2016年中国房地产走势是不确定的。

1,降房价并非无解,土地政策改变房价或立刻下跌?

年初至今,全国楼市普遍低迷,各大房企或降价促销,或战略转移,以应对当前的市场状况。作为房地产企业的高管,他们对楼市的走势的看法却各不相同,看多派有之,唱空派有之,中间派亦有之,和当下不同城市间分化的楼市表现颇为相似。而近期不少房企一方面加大促销力度,另一方面在增加土地储备上依旧没有放缓脚步,则让人对未来楼市走向更生疑惑。

众所周知,任志强一直提倡土地私有化及改革户籍制度,他认为高房价和当前政策有一定关系。和以往一样,任志强依然坚持认为,如果把政府持有城市公有土地和农村的通道打通,可能在短期之内房价就会掉,因为没有那么多土地出让金的暴利了,它会向农村转移。

南方日报记者 牛思远 实习生 刘晓

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看多派任志强各项数据表明未到拐点处

这一点奇哥还是非常赞同的,虽然国家主管部门曾经明确指出,房价和土地没有直接关系,但不可否认土地作为建设房产的最高成本,确实在影响着中国房价的走势。尤其是过去2016年,楼市行情火爆,地产商拿地热情火热发烫,全国“地王”丛生,“面粉贵过面包”的情况屡见不鲜。在这种情况下,唯利是图的地产商怎么可能会降价卖房呢?

对于中国楼市,有“任大炮”之称的华远地产董事长任志强一直是坚定的看多派。

实际上,在2013年时任志强就说过,户籍及土地制度不解决,长效调控还会是空谈,房价不可能下跌。在他看来,土地出让金就是地方政府赖以生存的法宝,目前负债累累的地方政府不可能有动力去调控楼市。因为真正把房价降下来了,最后遭殃的还是他们自己。言外之意当前的土地政策和调控降房价是矛盾的,地方政策不可能积极起来,因为那等同于“搬起石头砸自己的脚”。

日前,任志强在接受中央人民广播电台经济之声《天下财经》采访时表示,“我当然看好现在的房地产市场,还没到拐点”。“衡量楼市进入拐点的条件是房价要持续下降,可能是一年,也可能是两年,但不能说房价持续下降几个月,楼市就进入拐点,暂时的降价只能说是‘波动’。”

所以在任志强看来,如果土地政策不变,仍然是现有的情况,可能就会继续往上涨。但是永远这么涨,涨到什么时候算头?

任志强分析,首先从GDP增速方面来看,在世界范围内房价出现拐点的国家,其GDP增速都低于6%,而中国经济增长率至少可以保持在6%,维持在7%也是有可能的,“这么高的经济增长速率,楼市怎么可能会出现拐点?”他认为,从城市化率和人口结构上来看,都没预示发生房价拐点的迹象。

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最后,从居民消费比重上来看,目前欧洲、美国、日本、韩国等发达国家住房消费占家庭消费的20%-25%,相比之下,我国住房消费刚超过家庭消费的8%,至少还有两倍的上行空间。

2,现有制度下,房价下跌概率基本为零

不过,对政府的调控政策,任志强在日前接受媒体采访时表示,“我还没看懂新政府的调控思路,我仍然需要观察。”

任志强花了近15分钟阐述了中国目前的政策和英国在17世纪城市化高速发展的时候出台的政策基本一样。他想说明的问题很简单,中国现有政策是错误的,急于这些政策做出的一系列政策也是经不起推敲的。但好在英国有了城市化高速发展的需求,及私有产权保护和人权保护制度,最后就把这个定居政策给推翻了,中国现在还一直没有变的趋势。

看跌派潘石屹不看好住宅市场

拿调控楼市降房价来说,他认为调控房价就是阻断中国城市化发展的进程,这与中央制定的全面实现小康社会大政方针大相径庭,毕竟小康目标一个重要的标志,是70%城市化率。因此来看调控降房价的概率基本为零。

SOHO中国有限公司董事长潘石屹在微博上和任志强互动颇多,两人之间关系不同一般。但和任志强的看多不同,潘石屹却是看跌派的代表。

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近日,在清华大学的某论坛上,潘石屹公开表达对楼市悲观看法:“我对住宅市场不看好。我认为中国的房地产就是泰坦尼克号,马上就要撞到前面的冰山。撞到之后,不但是房地产行业的风险,更大的是金融行业的风险。”

3个月前在博鳌房地产论坛上,任志强说世界上没有任何一国有中国这么大体量的房地产,所以短期中国楼市难以逆转。拿发达国家城市化率70%来计量,中国目前城市化率只有60%不到,这其中至少有15年的红利期;此外,欧洲一些发达国家计量住房需求都是统计未来独居人口,以中国14亿的体量计算,中国未来将会至少产生2亿独居人口,目前这一数值仅为7500万,也就是说房地产发展才走了3/8,中国房地产依然拥有远大前程。

之所以看跌房价,潘石屹也有他的理由。潘石屹称,不动产统一登记条例出台后,会增加供应量,房价就会下跌。

任志强认为购买住房一直都不是简单的买卖关系,而是有清晰的投资概念在里面,他认为大家不选择把钱存在银行和股市里,而是义无反顾地往房地产里冲,那是因为大家觉得这里安全且有得赚。

房产税政策的推出也成为潘石屹看跌的理由。他认为,“如果出台房产税政策,就导致持有成本增加。就会促使拥有多套房子的人将房子变成市场的供应量。供应量大的话,房价就会下跌。”

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潘石屹表示,三中全会决定中提到的“允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价”,将会导致未来土地的供应量迅速增加,改变目前部分中心城市的供求关系。“北京CBD是4平方公里,但是北京的农村建设用地有1006平方公里,相当于250多个CBD。”

任志强和李铁都认为,房价高是客观存在的,“我们不是解决房价高的问题,是解决通过什么方式增加中低收入人口住房供给问题”,中低收入人口住房供给你不能在房价很高的地方削平地租,通过福利性的方式把房子给他们,不可能的。

中间派王石警惕房地产泡沫

总结来看,中国房地产未来仍然有极大的利好。本轮二线大多数省会城市房价上涨是因为供给不足导致的,未来或大概率会在土地政策上作文章,降低成本才能加大住房供给,从供需上影响房价走势。但需要明确的是目前调控楼市所祭出的一系列直接抑制房价的行为,是不可取且作用不大的,所以对于真正的刚需购房者来说,买房还是要趁早。但房价走势也会出现巨大分化:人口流入地区房价上涨,人口流出地区卖不出房子。

而此前因屡屡表示要对今年楼市“警惕”,万科董事长王石常在一些报道中被认为是看跌派,但细究王石的观点,似乎并不那么悲观,可称是既悲观也乐观的“中间派”。

2013年底,王石在参加某峰会时表示,要警惕房地产市场的泡沫,但他并不认为中国房地产市场的泡沫将会很快破灭。相反,泡沫将会持续很长一段时间,房价也不会大幅下降,北京上海等热点城市的房价不可能下跌。

在最近举行的“实现中国梦”主题论坛上,对于当前舆论热议的房价走势问题,王石不愿多谈,仅表示“2014-2016年中国房地产走势是不确定的”。而同样经常被媒体引用观点的万科执行副总裁毛大庆态度则更为明确,但也同样不是简单地看多或看空。

毛大庆在接受央视采访时表示,决定未来房地产市场走势的,将有土地管理政策、住房管理政策、金融税收政策和城市规划理念等宏观政策,还包括经济形势,以及多种影响国计民生的因素,城市化进程中,不同区域城市功能的低位调整,也会对开发企业带来深刻的变化和影响。

“但行业发展空间仍旧很大,中国的城市化远未结束。”毛大庆说,随着中国经济的转型升级,不动产精细化的进程才刚刚开始,这为“下半场”的房地产商“选手”们提供了充分的发挥空间。

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