这就是以房养老所描绘的生活,北京市晨夕法律服务中心举行了主题为以房养老的研讨会

2019-11-02 04:23栏目:产品中心
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摘要:年轻时贷款买房,到60岁临近退休时把房贷还清,然后把房屋抵押给银行或保险公司等机构,这些机构根据房屋的估价每月支付给老人一定费用,使其晚年衣食无忧,直至终老。这就是以房养老所描绘的生活。 养老靠儿子还是靠房子?随着我国逐步进入老龄化社会,养儿...

日前,北京市晨夕法律服务中心举行了主题为以房养老的研讨会,探讨了以房养老到底可不可行、房产是否能成为老人晚年的保障等问题。

  “年轻时贷款买房,到60岁临近退休时把房贷还清,然后把房屋抵押给银行或保险公司等机构,这些机构根据房屋的估价每月支付给老人一定费用,使其晚年衣食无忧,直至终老。”这就是“以房养老”所描绘的生活。

“你留下房子,我为你养老。”目前,以房养老正成为受热捧的新型养老方式。所谓以房养老,即老人将产权房抵押给银行等金融机构,定期获得一定数额的养老金或者享受老年公寓提供的服务。房主去世后,该房产将被出售,所得钱款用来归还贷款,升值部分归抵押权人所有。然而,各地试点以房养老业务却先后纷纷告停。

  养老靠儿子还是靠房子?随着我国逐步进入老龄化社会,“养儿防老”的做法渐受掣肘,而“以房养老”的观念正风生水起。“以房养老”将使房屋在承担居住功能的同时肩负起养老的功能,人们投资房产相当于是在为未来的养老做储备。但随之而来的问题是,拥有了房产,又能否保证老有所养?

日前,北京市晨夕法律服务中心举行了主题为以房养老的研讨会,探讨了以房养老到底可不可行、房产是否能成为老人晚年的保障等问题。

  新型养老方式风生水起

以房养老 进展缓慢

  訾老先生今年83岁,居住在上海市田林新村。3年前,老人决定将自己居住的房子出售再租赁,用所得的房款支付房租,以此改善生活,颐养天年。经过协商,老人将房子卖给杭先生。双方在签订房屋买卖合同前,曾达成口头协议,即老人在房屋出售之后仍居住在这套房子里,只不过每月支付租金给杭先生,允许 “出售方卖房而不迁出、购买方买房而不入住”。在合同签订的当天,双方办理了产权转移登记手续,权利人变更为杭先生。可是不久后,杭先生将訾老先生告至法院,要求其交付房屋。

实际上,以房养老在我国并不是一个新兴产业,上海公积金管理中心早在2007年就开展了以房养老试点工作,但真正符合条件的老年申请者很少。据了解,由于房价的不确定性和房屋产权只有70年等因素,上海市公积金管理中心开展以房养老业务试点工作期间,成功的案例并不多。

  法院认为,该买卖合同既针对常规的买卖事项作出约定,又通过买卖中违约条款的约定解决了被告的居住问题,其实质是买卖双方已经充分考虑到作为出售方的訾老先生业已老迈又急需在有生之年改善自己的生活的现实状况。据此,法院判决,杭先生要求訾老先生交付涉案房屋并交纳违约金的诉讼请求不予支持。

北京晨夕法律服务中心一直努力发展以房养老业务,但总是碰壁。该中心对北京大栅栏街道9个社区14967名60岁以上的老人进行了调研,发现老年人占常住人口总数的26%左右。但这些老人大部分住的都是承租公房,承租公房无法抵押、转租、出售,制约了以房养老业务的深入开展。

  随着老龄化社会的来临,养老问题日渐严峻。老年人出于提高自己晚年生活质量的需要,通过盘活房屋价值,为自己提供一笔丰厚的养老金,不失为养老保障的一种有益补充。上海一项“以房养老”潜在需求调查显示,20.45%的受访者表示愿意参加,27.79%的受访者表示可能会参加。

北京晨夕法律服务中心律师张丑俊告诉记者,大栅栏地区的房屋普遍年代较久远,质量较差,如果不考虑区位因素及拆迁可能带来的收益,房屋评估价格可能会偏低,对银行等机构来说,同意将这些房屋作为抵押物将面临一定的风险。

  然而,“以房养老”模式在实际运作中有点“雷声大、雨点小”。《法制日报》记者了解到,2007年,上海市公积金管理中心曾试推过“以房养老” 模式:一种是“以房自助养老”,即65岁以上的老年人将自有产权房屋出售给市公积金管理中心,并选择在有生之年仍居住在原房屋内,出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。另一种是“倒按揭”,即指投保人将房屋产权作抵押,按月从金融机构领取现金直到亡故,相当于金融机构通过按月付款的方式,购买投保人的房屋产权。

以房养老业务在中国这样一个老龄化严重的国度虽然备受关注,却总是进展缓慢,主要受房屋产权只有70年、房价面临下行风险和到期处理风险、民众养老观念普遍落后、需求量偏小等因素的影响。”张丑俊说。

  但在试点中,职能部门发现真正符合条件的申请者很少,真正成功者更是寥寥无几,试点无奈停止。而一些商业机构也曾陆续向老人抛出“倒按揭”式以房养老绣球,不过,接球的老人很少,相关业务也相继不了了之。

看上去很美 障碍很多

  “以房养老”仅是锦上添花

以房养老观念与中国传统观念存在冲突。与会专家表示,许多人贷款买房,辛苦一生赚钱还贷,临近退休才还清贷款,虽然没有太多积蓄来养老,但是还是选择将房子留给子女。许多老人难以接受自己辛苦一辈子赚钱买的房子最后成了别人的,只有留给下一代才安心。

  《法制日报》记者对上海部分老人随机调查发现,他们普遍坦言自己在感情上难以接受“以房养老”模式,在他们看来,房子是要留给子女的。虽然目前退休金不多,但紧一紧还够用,维持日常生活还行,而房子是一笔不小的财产,对儿女以后生活有帮助。

与会的金融界人士也表示,推出以房养老金融产品的最大阻力是金融机构的犹豫,他们担心房价下跌。目前,国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。对银行、保险公司等机构来说,正向按揭贷款的风险随着时间的推移而不断减小,而倒按揭恰恰相反,时间越长风险越大。

  上海老年学学会秘书长孙鹏镖也认为,老人对“倒按揭”的养老模式很难接受。很多老人不愿老来卖房,双手空空而去,而且害怕造成家庭纠纷。另外,该政策需要对房产进行合理评估,如果操作不当,可能存在的财产损失问题让多数老人担心。

就职于广安控股有限公司的李淑文认为,鉴于社会保障经费不足以及家庭结构的变迁,倒按揭可作为未来养老的一种选择,但还需要完善法律、房产估算体系等,否则,可能会导致纠纷的产生。此外,推行以房养老制度还要面临现实瓶颈,要求老人与子女分开居住,老人拥有房子的产权。在我国,经济条件尚可的老人没有以房养老的必要,经济条件不好的老人并不具备以房养老的条件。

  在经济学博士马红漫看来,在数千年“养儿防老”的传统观念下,“遗产”与“养老”问题让中国两代人之间存在着彼此心照不宣的特殊权利义务关系。老人将房屋抵押给金融机构意味着将彻底破坏与子女之间的隐性契约,这或将导致老人晚年难以获得子女们的情感关怀。许多老人认为这样做是得不偿失的。

路漫漫 仍在摸索

  上海大学社会学教授顾骏指出,随着目前的房价高涨,许多年轻人买不起房,父母手中的房产成了他们的指望。抵押了房产,就等于把亲情也给“按揭”了。而高企的房价,已经让拥有一套自己的住房绝非易事,更难提“以房养老”。

中国政法大学社会法研究所教授赵红梅表示,以房养老的形式很多,国外也有一些成功经验,总体包括以下几种形式:一是出售自有住房,入住养老机构,以房款补贴养老;二是将自有房屋出租,到养老机构生活,以租金补贴来养老;三是售出较大的住房,购买或租赁较小的住房,用差价来养老;四是将自有住房出售,再与购房者签署长期租赁协议,仍然住在原来的房屋里,用购房款交养老金;五是通过金融或房屋机构买断老年人的自有住房产权,银行机构通过测算,定期给予老年人养老补贴,老年人仍然可以在原来的住房里终身居住。

  因此,顾骏认为,在健全的养老制度上,“以房养老”只是锦上添花,但如果养老制度不健全,单靠“以房养老”则有避责之嫌。

赵红梅说,上述几种形式各有优劣,她呼吁建立一个具有公信力的、可以为老年人盘活房产资源或管理房产的社会组织,为老年人提供委托代理服务。

  记者还了解到,“以房养老”推出的最大阻力还来自于金融机构的犹豫。业内人士表示,目前承接“倒按揭”的业务尚不成熟,国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。对银行、保险公司等机构来说,正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的,而“倒按揭”恰恰相反,时间越长风险越大。如何确定“倒按揭”利率也是一大难题,贷款额少,老人不乐意;贷款期长,机构又可能吃亏。

张丑俊也表示,国外以房养老业务的模式相对比较成熟,可以借鉴其经验。比如,美国联邦住房局规定,所有62岁以上的老人,拥有已经付清按揭的住房,或是欠按揭款已经很少的居住房,只要不拖欠其他债务,要抵押的房产是自住房,就可以申请以房养老。申请人年龄越大、房子估值越高、利息率越低,所能申请到的贷款额就越高。

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